Die fragliche Liegenschaft im Kanton Nidwalden verfügt über 26 Wohnungen; eine Stockwerkeinheit im Erdgeschoss wird als Werft genutzt. Gemäss dem Begründungsakt des Stockwerkeigentums sind die Stockwerkeinheiten (ausser der Werft) zum Wohnen zu nutzen, allenfalls für ein stilles Gewerbe (z.B. Büros). 2015 beschloss die Versammlung der Stockwerkeigentümer, das Benutzungs- und Verwaltungsreglement für die Wohnungen wie folgt zu ergänzen: „Nicht gestattet ist zudem die unregel – mässige, tage-, wochen-, oder monatsweise Vermietung von Wohnungen. Gestattet ist nur eine dauerhafte Vermietung“. Der Beschluss wurde vor dem Hintergrund gefasst, dass eine Wohnung regelmässig im Internet – namentlich auf Airbnb – mit Erfolg tageweise ausgeschrieben worden war. Deshalb waren in der Liegenschaft fremde Leute anzutreffen gewesen, welche die gemeinschaftlichen Infrastrukturen wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse und Waschküche mitbenutzten. Das Kantonsgericht und das Obergericht des Kantons Nidwalden wiesen die Klage des Eigentümers der fraglichen Wohnung gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung ab.
Das Bundesgericht weist seine Beschwerde an der öffentlichen Beratung vom 4. April 2019 ab. Bei der Vermietung der Wohnung auf Airbnb und vergleichbaren Plattformen geht es nicht um ein gewöhnliches Mietverhältnis, sondern um eine Beherbergung im Bereich der Parahotellerie. Ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine entsprechende Nutzung der einzelnen Wohnungen ausschliessen darf, hängt entscheidend von den konkreten Verhältnissen im Einzelfall ab. Vorliegend geht es um gehobenes Wohnen mit entsprechender Infrastruktur, wobei das Schwimmbad oder die Sauna eherdem privaten Bereich zuzuordnen und nicht für Dritte bestimmt sind. Diese gemeinsame Infrastruktur sorgt trotz der Grösse der Liegenschaft mit 26 Wohnungen für einen tendenziell intimen Rahmen. Weiter handelt es sich nicht um eine Ferienliegenschaft, sondern um eine Residenz mit Erstwohnungen. Das sorgt typischerweise für ein engeres Verhältnis unter den Bewohnern. Zudem ist in einer solchen Liegenschaft das Ruhebedürfnis wichtiger. Personen, die über Airbnb buchen, dürften im Urlaubsrhythmus zu einem grossen Teil nicht unbedingt ein Bedürfnis nach früher Bettruhe haben und ihr Augenmerk nicht zwangsläufig auf Rücksichtnahme gegenüber den ihnen nicht näher bekannten Bewohnern legen. Bei dieser Ausgangslage sprengt das dauernde gewerbsmässige Feilbieten einer Wohnung zur tageweisen Buchung auf Plattformen wie Airbnb den reglementarisch vorgesehenen „Wohnzweck“ und ist auch mit dem Betrieb eines reglementskonformen „stillen Gewerbes“ nicht vereinbar. Der von der Stockwerkeigentümerversammlung gefasste, allgemein formulierte Beschluss ist gesetzeskonform. Das Sonderrecht der einzelnen Eigentümer an ihren Stockwerkeinheiten wird nicht ausgehöhlt oder seines Kerngehaltes beraubt. Das Verbot belässt den einzelnen Mitgliedern die Möglichkeit, den Wert ihres Eigentums durch Nutzungsüberlassung an Dritte zu kommerzialisieren und bremst gegebenenfalls den Umfang ihrer finanziellen Ausbeute.
