Das geltende Bauvertragsrecht ist grundsätzlich zweckmässig und ausgewogen. Da Bauherrinnen und Bauherren aber bei Baumängeln teilweise ungenügend geschützt sind, hat der Bundesrat im Sommer 2020 punktuelle Änderungen im OR in die Vernehmlassung geschickt. An seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 hat er von deren Ergebnissen Kenntnis genommen. Eine grosse Mehrheit begrüsste die Stossrichtung der Vorlage. Der vom Bundesrat verabschiedete Entwurf entspricht deshalb inhaltlich der Vernehmlassungsvorlage. Er enthält drei Kernelemente:
Zum einen soll die Frist zur Rüge von offenen wie auch von versteckten Mängeln bei Immobilien neu 60 Tage betragen. Heute müssen Baumängel grundsätzlich „sofort“, das heisst innert einigen Tagen, gerügt werden, was weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt ist. Die neue Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Parteien sollen jedoch die Möglichkeit haben, eine andere Frist zu vereinbaren.
Weiter soll das Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig nicht mehr ausgeschlossen werden dürfen, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Diese Regel soll für Werk- und Grundstückkaufverträge gelten. Der Bundesrat will damit den weit verbreiteten vertraglichen Klauseln einen Riegel schieben, die die Haftung von Verkäuferinnen und Verkäufern oder Generalunternehmen für Mängel zum Nachteil von privaten Käuferinnen und Käufern ausschliessen.
Verbesserungen beim Bauhandwerkerpfandrecht
Schliesslich will der Bundesrat die Situation der Bauherrschaft auch beim Bauhandwerkerpfandrecht verbessern. Ein solches steht dem Bauunternehmen am Grundstück der Bauherrschaft zu, wenn Forderungen unbefriedigt bleiben. Die Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechts kann durch Leistung einer Ersatzsicherheit vermieden werden. Künftig soll eine solche die Verzugszinsen für zehn Jahre decken müssen und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit. Das soll es der Bauherrschaft erleichtern, eine Ersatzsicherheit zu leisten.
Beim Bauhandwerkerpfandrecht besteht zudem das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese daher ein solches Pfandrecht geltend machen. Unter Umständen muss die Bauherrschaft die Forderung so zweimal begleichen. Im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens hat der Bundesrat die Frage aufgeworfen, ob es noch weiterer Instrumente bedarf, um das Doppelzahlungsrisiko für Bauherrinnen und Bauherren zu vermindern. Die eingegangenen Stellungnahmen und die offenen Fragen werden im Rahmen der Erfüllung des Postulats 19.4638 „Ausgewogeneres Bauhandwerkerpfandrecht“ behandelt.
Mit dem Entwurf erfüllt der Bundesrat die Anliegen mehrerer parlamentarischer Vorstösse, insbesondere jene der parlamentarischen Initiativen Hutter (12.502) und Gössi (14.453).
